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融资成本高企将迎偿债高峰

程成2019-03-22 14:09:24来源:每日经济新闻

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  3月20日,景瑞控股(1862,HK)发布的2018年年报显示,报告期内实现合约销售252.4亿元,同比增长37.4%;净利润13亿元,同比增长44%;但营业收入同比下滑28.1%至112.7亿元。

  《每日经济新闻》记者注意到,自2016年提出向“大资产管理”模式转型以来,景瑞控股传统开发业务在营收中的比重逐渐下降,其中重点发展的办公及公寓业务营收达到0.84亿元,同比增长超3倍。

  虽然合约销售金额和销售面积均实现增长,但营业收入却同比下滑28.1%。景瑞控股将其归因于转型升级使得合并范围内的项目减少,以及基金化和合作项目的增加。

  在利润指标方面,景瑞控股报告期内实现净利润13亿元,同比增长44%;股东应占利润10.3亿元,同比增长28%;。

  《每日经济新闻》记者注意到,利润总额与毛利率的增长,与景瑞控股的布局有很大关系。年报显示,报告期内景瑞控股51个在售项目中,有41个项目位于一二线城市;合约销售额中,一二线城市占比96%;营业收入中,一二线城市占比超过80%。景瑞控股也认为,利润的提高,“主要由于基本完成三四线城市转向一二线城市布局的策略调整,一二线库存占比较高,导致的平均售价的上升所致”。

  资产负债方面,报告期末,景瑞控股总资产478.8亿元,资产负债率81.6%,同比下降2.7个百分点。

国民彩票娱乐  值得注意的是,景瑞控股在未来2年将陆续进入偿债高峰。至报告期末,景瑞控股未偿还债务达到187亿元,同比增长33%。其中一年内到期债务66.8亿元,同比增长38.9%;一至两年内到期债务71.3亿元,同比增长99%。这意味着未来2年,景瑞控股将至少偿还138.1亿元的债务。

  而另一方面,景瑞控股于年初发行的美元债,融资成本并不算低。1月底,其公告发行于2020年到期的1.5亿美元优先票据,利率为13%,用于偿还现有债务及一般公司用途。而去年4月,其发行的于2021年到期的3.5亿美元的优先票据,利率尚为9.45%。2018年的加权借款成本为7.88%,较上年上升0.9个百分点。

  不过报告也显示,至报告期末,景瑞控股银行存款与现金130.7亿元,未动用银行授信额度169.5亿元。而年内物业销售回款率达到90.6%。

  值得注意的是,2016年景瑞提出向“大资产管理”模式转型,并于2017年进行业务重组。目前,其已形成景瑞地产、优钺资管、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本五大业态平台。

  年报显示,2018年景瑞控股地产的营业收入中,物业开发业务实现营业收入106.3亿元,占比92.8%,同比下降1.7个百分点;办公及公寓业务实现营业收入0.84亿元,同比增长320%。

  尽管开发业务比重下降,办公及公寓业务增长迅速,但与绝大部分多元化转型的房企一样,传统的地产开发业务仍是营收和利润的主要来源。

  年报显示,2018年景瑞控股土地购置支出151.5亿元,新增22个项目、总规划建筑面积165.9万平方米,土地购置成本为9130元/平方米。至报告期末,其土地储备规划建筑面积为480.4万平方米。粗略估算,上述土地储备货值接近1000亿元。

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