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脱欧阴影下楼市暗潮涌动,抄底英国房产正在此时?

吴将2019-02-21 16:23:47来源:第一财经日报

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  自2016年中期以来,英国特别是伦敦楼市已经经历了近三年的调整期,房屋成交量下降、房价停滞不前,针对“炒楼者”的附加印花税、脱欧的不确定性都让不少投资者对英国楼市望而却步。

  尽管如此,近几年来英国住宅均价整体上并未下跌,相反仍保持缓慢上涨。据英国国家统计署(ONS)2月中旬公布的数据,2018年12月,英国房屋均价约23万英镑(当前汇率:1英镑约合8.75元人民币),同比上涨2.5%。其中利物浦、曼彻斯特地区涨势喜人(分别上涨7.3%、4.5%),主要城市中只有伦敦(-0.6%)和雷丁(-1.4%)等个别地区微幅下跌。

  而随着2018年下半年全球市场动荡、加上脱欧拉锯战导致英镑汇率走低,不少投资者再度把目光聚焦伦敦。房地产公司汉普顿国际(Hampton International)的研究表明,2018年下半年,受弱势英镑吸引,伦敦市中心被交易的房产中,超过半数都被国际买家收入囊中。

  海外房产中文平台居外网提供的数据也显示,去年下半年,中国买家对伦敦房产的询盘次数明显回升,第三、第四季度分别同比上涨52.5%和104.2%,已接近历史峰值。

  那么,在脱欧大戏最终落幕之前抄底英国房产,会是一个明智的选择吗?计划新增的海外买家印花税对市场又会有多大的影响呢?

  脱欧是坑,还是机遇?

  距离2019年3月29日英国正式脱离欧盟的日子仅剩30多天,然而目前的形势仍是一团糨糊,没有人能100%肯定,最后会发生什么。

  英国房地产平台网站LonRes今年初的一项民调显示,69%的受访者认为,英国脱仍然是未来一年内影响市场需求的最大的阻力。

  英国国家统计署公布的房屋销售数据也证实了这一点,自2016年起,英格兰南部,尤其是伦敦的房屋成交量明显下降, 2018年10月间的成交量只有6670套,与上一年同期相比减少了1320套,与2015~2016年的巅峰相比,更是跌去了近40%。

  英国仲量联行(JJL)住宅研究部总监惠顿(Nick Whitten)在接受第一财经记者采访时表示,脱欧期限临近前英国楼市出现降温,并非因为投资者对于市场的未来缺乏信心,更多是出于谨慎考量,等待政治上的不确定性消散。

  英国最大的抵押贷款机构哈利法克斯(Halifax)董事总经理加利(Russell Galley)也表示:“毫无疑问,今年英国脱欧的走势将给楼市带来重大影响;然而从长远看,供需关系才是影响市场的最核心因素。”

  房屋中介机构杰克逊-斯托普斯首席研究员巴特沃茨(Robert Butterworth)认为,市场的实际需求被脱欧带来的不确定性严重压缩,只要脱欧不出现特别糟糕的情况,在局势稳定后,市场交易量——尤其是伦敦市中心的成交量将会快速反弹。

  房地产咨询公司Capital Economics的经济学家卢(Hansen Lu)则更为乐观,他表示,即使英国在没有达成协议的情况下离开欧盟,房价也不太可能发生崩溃:“因此,我们预计今年的房价增速将保持当前速度,到2019年结束时上涨1%。”

  弱势英镑撑起英国房价

  对于全球房产投资者而言,汇率是一个不能忽略的考量因素。脱欧的不确定性虽然给市场带来了负面情绪,但英镑汇率的持续走低对于海外投资者来说却是一个巨大的利好。

  2016年6月英国脱欧公投前,英镑对美元汇率在1。45上下,公投结果出来后,英镑跌至1。2,当时海外投资者在英国投资房产相当于直接打了八五折。2018年上半年英镑对美元一度反弹到1。4,但之后随着英国与欧盟在脱欧问题上互不相让,下半年汇率再次下跌回到了1。3以下。

  英镑贬值让不少按捺不住的海外投资者选择了出手,据汉普顿国际最新统计,2018年下半年,受弱势英镑吸引,伦敦市中心被交易的房产中,有57%最后都被国际买家收入囊中。

  惠顿对第一财经记者表示,无协议脱欧不太可能发生,英国和欧盟最终会在脱欧问题上达成一致。经济学家们的共识是,一旦脱欧的不确定因素消除,英国经济将迎来快速增长,未来五年的增速将引领G7集团,同时失业率会保持在历史低位,这也意味着英镑会迎来大反弹。惠顿预计,只要脱欧进展顺利,未来两到三年内,英镑会升值约20%。

  因此,惠顿认为现在就是最佳的投资时机,除了伦敦之外,曼彻斯特和伯明翰也值得关注:市场的供不应求,加上相对便宜的房价,吸引了不少投资者的目光。

  据房产市场分析公司Hometrack的数据,英国公投脱欧之后,曼彻斯特、伯明翰、爱丁堡、诺丁汉、利物浦等城市的房价年平均涨幅保持在6%以上。

  海外房产中文平台居外网董事总经理兼CEO罗雪欣女士(Carrie Law)在接受第一财经记者采访时也表示,“中国投资者大多都对英国经济与楼市的长期前景保持乐观,伦敦被认为是一个稳定且可靠的市场,有着良好的生活、教育和工作机会,而英镑汇率的持续疲软更是激起了中国买家的投资兴趣。”根据居外网的数据,过去一年里,中国买家对曼彻斯特和伯明翰的投资兴趣显著增加。

国民彩票娱乐  从英镑对人民币汇率来看,英镑仍未回到公投脱欧之前的水平,到目前为止仍然低了10%左右。

 新增1%“额外印花税”难阻投资热情

  另外值得一提的是,去年9月底英国首相特雷莎·梅曾在保守党会议上提出要对海外买家增收额外印花税,今年2月11日,英国税务局HMRC已正式公布了征税细则,计划对在英格兰与北爱尔兰购买房屋的非当地居民征收1%的额外印花税,最快将于2019年秋季生效。

  英国政府之所以决定对海外买家加税,是因为此前有报告认为海外投资者是推高英国房价的主因,如果海外买家和当地居民购房成本完全一样,只会造成房价越来越高,加大当地居民的购房难度。这份新增的税收收入将被用于帮助当地居民建造社会保障房。

  英国财政大臣斯泰德对此评论道:“英国社会一直是开放且富有生机的经济系统。但一些证据表明,房地产市场中的外国买家可能导致了房价飙升。提高1%的印花税,能够帮助更多的人在未来拥有自己的房子,从而减少无家可归者的数量。”

  英国目前采取的是累进制印花税,对成交价在12.5万英镑以上的房产交易进行征税(首套有优惠),房价越高,税率越高,最高可达12%。2016年起,如果是非首套房产或者用于出租目的,则需要额外缴纳3%的印花税。

  根据最新的印花税细则,新加的1%额外印花税与房价无关,只要买家在交易日前一年内在英国居住时间少于半年(183天),都必须支付这份房屋总价1%的额外印花税。不过,如果买家购房后一年内在英国生活超过半年,可以申请退税。

  惠顿对第一财经记者表示,新增的1%印花税对市场影响料将有限,相比其他热门国家,英国房地产投资的附加成本并不算高,而且购房之后也不存在房产税。

  如果从历史经验来看,加税前的短暂空当期反而可能会大幅刺激市场观望人士入场交易。从英国税务局的房屋成交数据中可以发现,在2016年4月针对二套和投资房产的附加3%印花税生效前,英国房产交易量迎来了一波井喷式的暴涨。

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  • 2月20日,国务院总理李克强在国务院常务会议上重申,稳健的货币政策没有变,也不会变,我们坚决不搞“大水漫灌”!
  • 为提升银行永续债的市场流动性,支持银行发行永续债补充资本,增强金融支持实体经济的能力,2019年2月20日中国人民银行开展了首次央行票据互换(CBS)操作,费率为0.25%,操作量为15亿元,期限1年。
  • 在宽松货币环境下,与贷款利率密切相关的商业银行内部资金转移定价(FTP)正逐步开始调整。
  • 融360大数据研究院日前发布监测报告显示,2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%,相当于基准利率的1.155倍,环比上月下降0.35%,连续两月下降;同比去年1月首套房贷款平均利率5.43%,上升4.24%;从城市来看,1月共有7个城市出现下降,较上月17个城市有所减少,多数城市上月出现下降后本月保持稳定。
  • 20日,上海易居房地产研究院发布“全国居民购房杠杆率研究”报告显示,在我国房地产调控的持续稳定下,2018年四季度,个人房贷余额同比增速和全国居民购房杠杆率分别回落至17.8%和31%,双双连续7个季度下行。
  • 2019年首月,房贷利率出现下行势头。2月19日,据融360大数据研究院发布的最新数据显示,2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%,环比上月下降0.35%,为连续两个月回落。
  • 春节期间楼市的低迷并没有出乎人们的预期,这或将成为房地产市场今年的缩影。随着房地产调控逐渐深入和长效机制建设不断推进,整体看,稳定将是房地产市场的主基调。
  • 伴随着全球主要央行货币政策转向宽松以及国内通胀压力下降,我国央行是否会降息的讨论逐渐升温。
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